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　　摘要：作为社会的一大主要群体，刚就业大学生的的居住状况越来越受到社会的关注。本文通过分析当前刚就业大学生的四种主要的居住形式，指出刚就业大学生普遍存在着住房难的问题，并简要分析其原因。另外，笔者亦详细介绍了部分城市就大学生住房难问题而实施的公共租赁房试点项目。最后就公共租赁房的推行提出了几点建议。

　　关键词：刚就业大学生;住房难问题;公共租赁房

　　政府针对符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，建立了廉租住房制度;为解决城镇中低收入家庭住房问题，亦组织建造了经济适用房。然而每年，全国都有大量的应届高校毕业生参加就业，他们在就业之初同样存在着住房难的问题，但目前的住房保障体系并为将他们纳入其中。如南京只有针对海外留学人员出台的《南京市引进海外留学人员和智力的若干规定》，规定海外留学人员可优先购买安居工程住房和“金陵海外学子公寓区”的住房，并可按规定享受购房优惠，而却缺少针对大学毕业生的购房优惠政策。这样，大学生作为一个尴尬的夹心层艰难地存在着，而他们亦被称为继农民、农民工、下岗工人之后出现在中国的第四类弱势群体。

　　一、刚就业大学生住房现状

　　(一)刚就业大学生住房形式

　　多数大学生在就业之初会选择租房住，他们会租住在群租房、城中村以及城市市郊，另有少部分人会选择购买小产权房。

　　1.群租房

　　(1)群租房的定义

　　“群租房”被认定为家庭旅馆或“居改非”，这是因为出租人通过改变房屋结构和平面布局，把一个房间分割改建成若干小间分别再按间出租，是经营家庭旅馆的行为。现行的法规规定，擅自“居改非”属违法行为。虽然如此，仍有很多承租人铤而走险，究其原因，主要有两方面：群租房背后的利润空间较大;存在大量的有效需求者。

　　(2)群租房的弊端

　　群租房因属“共享空间”，所以租金较低，颇受许多刚就业大学生的青睐。但在低租金的背后，存在着众多的弊端：一间房子被切割成若干房间，承重结构易受破坏;人多噪音增加，邻居生活受扰;小区人员数量多，流动性较强，安全隐患倍增;设施使用频繁，损坏严重;单位个人居住面积率较低，生活质量较差;楼盘品质下降，影响销售;物业管理困难。

　　2.城中村

　　(1)城中村的定义

　　城中村，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦被称为“都市里的村庄”。

　　(2)城中村的弊端

　　“城中村”主要分布在城市建成区的边缘地带和地区，这些地区城市化进程相对滞后，人口密度大，外来人员相对集中，违法建设、违章建筑和私搭乱建严重，市政基础设施匮乏，房屋破旧，环境脏乱，社会管理混乱，城市公共安全隐患多。但是其低廉的房租、较低的生活成本仍使很多刚就业大学生趋之若鹜。

　　3.城市市郊

　　城市市郊地处城市边缘，同城中村一样，地理位置较差，周围环境比较复杂，经济发展滞后，生活水平较低，但住房租金比一般的城市住房便宜很多。

　　4.小产权房

　　有不少大学生在就业之初就确定了自己的发展方向，考虑到未来房价会上涨，所以会选择先期买房，高房价又使他们对商品房可望而不可及。于是，很多人选择了购买低成本的“小产权房”。

　　(1)小产权房的定义

　　“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，裙就业(学生的青睐。

　　(2)小产权的弊端

　　此类交易行为不但是违法的同时存在着众多隐患：

　　①乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，购房合同属于无效合同。

　　乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、维护问题，无法有效维护权利。

　　乡产权房不属于商品房，而农村按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、，但是不能转卖。

　　(二)刚就业大学生住房存在问题

　　通过上述的介绍分析，我们可以发现，刚就业大学生普遍存在着住房难的问题，主要表现在以下几方面：

　　一，居住环境较差，不管是选择群租房还是租住在城中村内，这些地方周围环境都比较恶劣，存在着重大的安全隐患，严重影响生活质量;二，地理位置偏僻，租金虽然降低了，但是同时，交通成本也提高了;三，某些住房存在着非法性，当出现法律纠纷时，大学生作为弱势一方，必然会吃亏。

　　二、产生住房难问题的原因分析

　　(一)个人经济能力有限与高房价之间的矛盾

　　刚就业的大学生收入水平一般都较低，在中等城市，月平均收入也就2500元，除去日常开支，一年也就只能积攒30000元左右。而与此同时是房价猛涨，目前部分的二线城市房价已飙升至12000 )r/nf左右，而一线城市房价更是飞快提升。也就是说，刚就业的大学生的年薪只能购买到3耐左右的商品房面积，若没有家人亲朋的帮助是很难付全首付的。

　　(二)国家住房保障未覆盖到刚就业大学生

　　我国当前住房供应主要包括以下几类：通过市场机制供应的商品房，具有一定政策性补助的经济适用房及限价房以及有托底性质的廉租房。刚就业的大学生作为一个夹心层，根本不是上述几类住房供应的有效对象。但是事实上很多刚就业的大学生已经被称为继农民、农民工、下岗工人之后出现在中国的第四类弱势群体。他们是游离在保障与市场之外的无能力购房群体，目前处于政府保障性住房政策未管到、所在单位没法管、社会力量管不了、家长无力管的状态，亟须各级政府给予关注。

　　三、解决措施

　　我们应该注意到这样的一个规律：年轻人现在买不起房，但是他们的社会位置是变化的、上升的，他们紧张的住房需求只是暂时的，未来他们有能力解决自己的住房问题，所以政府要帮助这些现在迫切需要改善住房条件的人优先改善。政府应逐步将他们的住房纳入保障性住房体系和范围，不仅可以促进大学毕业生安居立业，也是保民生的具体体现。

　　(一)公共租赁房的提出

　　公共租赁房是一个过渡性的解决办法，它具有公有产权，主要是指住房由政府或公共机构所有，他们将房屋以低于市场价的承租者承受起的价格，向一些新的大学毕业生出租，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，就离开公共租赁房，到市场承租或者购买住房。

　　(二)部分城市已采取的措施

　　1.成都：首推100套大学生租赁公寓

　　成都市于2009年1月12日起率先推出100套房源用于大学毕业生租赁公寓试点，解决大学毕业生创业住房困难。申请条件如下：1、2005年7月1日以后毕业;2、原籍不在本市五城区;3、具有全日制本科毕业学历及以上;4、单身;5、拥有本市常住户口：6、个人年收入在22000元以下;7、在本市五城区无住房，包括自有产权住房和单位提供的临时宿舍。首批推出的100套大学毕业生租赁公寓在高新区进行试点，其房源是面向社会采购的一批符合条件的中小户型存量商品房，面积在40 - 90平方米之间。主流租价控制在每平方米6~9元，租金合计约为市场价的70%。而收回的承租住房，将由市公共住房管理中心收回承租的租赁公寓或由单位提供其他符合条件人员按规定程序进行申请。

　　2.山东启动公共租赁住房试点

　　从2010年开始，山东省将全面启动公共租赁住房试点。山东省公共租赁住房将以集体宿舍和单身公寓为主，主要供家庭不在本地的新就业大中专毕业生、务工人员临时租住。公共租赁住房的建设、筹集和管理，将坚持“政府主导、社会参与、市场运作”的原则，以社会资金投入为主，重点引导鼓励大中型企业、各类产业园区建设和筹集公共租赁住房，也可在城中村、城边村改造项目和普通商品住房项目中配建，政府将给予相应的优惠政策支持。

　　3.郑州、北京、哈尔滨等地将面向大学生试点公共租赁房

　　今年下半年，郑州市将对公共租赁房进行试点建设，针对的主要人群是刚毕业的大学生和外来务工人员。由政府主导，企业参与，位置选址在高新技术开发区、经济技术开发区等这些外来务工人员比较密集的一些地方，交通也要便利，用2到3年时间将大面积推广开来。

　　北京海淀区区长林抚生年初表示，今年开始对包括唐家岭在内的8个市级挂账村进行综合整治。按照初步思路，这里将建设白领公寓，承租给“蚁族”们。哈尔滨市公共租赁房刚刚起步，大致可以勾画出未来公共租赁房的基本架构——公共租赁房的面积以中小户型为主，租金标准会高于廉租房、但远低于市场租房的价格，公共租赁房会设有准人“门槛”和退出机制。?

　　(三)公共租赁房的推广

　　1.公共租赁房推行过程中的思考

　　公共租赁房建设是解决新就业大学生住房难问题的一种有效途径，但是在推行过程中必须要切实注意到一些问题，在此，笔者简要分析几点。

　　首先是公共租赁房的申请制度：

　　1、学历水平：是大中专及以上还是本科及以上，目前的试点城市都有不同的规定。笔者认为在进行权衡比较时必须兼顾到公平的原则。

　　2、年收入的界定：各地区应根据当地的经济发展水平，综合考虑，选择合适的划分标准，既要覆盖到大多数人群，也要注重地方财政负担。

　　3、大学生所属企业的准人制度：目前不少试点公共租赁房的申请对象必须要是高新区重点支持的重点产业、高新技术产业或高新区内市政府重点培育的大企业、大集团，这显然会对其他的中小企业造成不利的影响，不仅造成了中小企业的人才流失，也是城市的发展出现明显地不平衡性，所以在试点过后，相关机构要做好全面推行的准备。

　　4、户籍限制制度：个别地区的公共租赁房只按户籍出租，严格划分不同户籍范围。公共租赁房应该着力于个人的收入水平，不应过分地强调户籍划分，而应以收入水平为指标选择出租对象。

　　其次是公共租赁房的房源问题。现行的主要采取新建和收购两种方式：一方面新建一些公租房，另一方面，政府也会在已开发的商品房中收购一些作为公租房。房源选择要有针对性：要满足公租房的户型面积标准;还要考虑区域，交通是否方便等。据适用性的原则，依大学生的需求推行不同类型的户型。另要避免出现像廉租房或是经济适用房那样，开发商基于成本的考虑，布局郊区化，虽然降低了租房、购房成本，但是居住成本却提高了。再者，避免专门地区的划分，不同收入、阶层的人群应该实行混居。在规划上应该与商品房同步，统一布局与封闭式管理。不但使低收入住房困难家庭不孤立地生活在一个区域里面，避免产生贫民窟，又方便管理。公共租赁房制度牵涉到社会问题，我们不能让住群租房的大学生从这个贫民窟迁到另一个贫民窟里去，要做，就要彻底有效防止贫民窟现象。

　　同时，做好物业服务工作，防止出现脏乱差现象。我们可以借鉴其他地区保障住房的管理模式，再综合我国的具体情况进行分析比较。如香港公屋的管理人员全部是公务员，这样可以保证管理力度jI共资源不会被挪用，但行政成本太高;而欧洲一些地方则是通过协会、自治联盟，成立业主委员会。我们可以由政府下属机构受政府委托来开展相关服务，内部有专门的监管员来监督，另外每个小区都要有居委会、派出所等，实行综合治理。

　　四、结语

　　大学生是城市未来的主力军，是城市发展的中坚力量。切实解决好刚就业大学生住房问题，一方面是保民生的需要，另一方面也是构建和谐社会的必要条件。同时城市通过在刚就业大学生中推广公共租赁房，解决他们的住房问题，可以吸引更多的大学生到城市就业，为城市培育优秀人才，从而提升城市竞争力，加快城市化进程。

　　参考文献：

　　[1]王承慧，杨靖，保障性住房建设规划编制方法初探

　　[2]以南京六合区“三房”建设规划为例[B]，现代城市研究.2010(2)。

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